אם גם לכם נדמה שמכל עבר שומעים וקוראים על ישראלים שקונים עכשיו נכס בארה"ב – אתם לא טועים, זו אכן מגמה שהולכת וצוברת תאוצה.
מי שחיים את הענף אומרים שיש לזה כמה סיבות: את הראשונה אולי אין צורך להזכיר אבל בכל זאת – מחירי הדירות בישראל שלא מראים כוונה מיוחדת לרדת ומובילים ישראלים רבים לחפש אלטרנטיבה משתלמת ואפשרית יותר. שנית, יש לא מעט משקיעים שכבר רכשו דירה אחת להשקעה בארץ, ובגלל חוק מס ריבוי דירות (שלישית ומעלה) בוחרים לעשות זאת בארה"ב. ושלישית – זה פשוט משתלם.
מסוקרנים, החלטנו לבחון את הנושא באופן יסודי ופגשנו לשם כך את עופר ריחני, מנכ"ל אחת מרשתות הנדל"ן הבינלאומיות היותר משמעותיות שפועלות גם פה בארץ. חזרנו עם חשק לבית באינדיאנה. שווה להישאר.
שלום עופר. אז ככל הידוע לך – עד כמה באמת מדובר בתופעה נפוצה?
"נפוצה מאד. בשנתיים האחרונות מדובר בכמות שיא של ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, והמספרים רק עולים. אנחנו, שחיים את השטח, יכולים לומר שהנהירה הזאת לא צריכה להפתיע אף אחד. בעוד שבארץ ההון ההתחלתי הנדרש לרכישת נכס הוא מאות אלפי שקלים, בית פרטי בארה"ב יכול לעלות 60,000 דולר בלבד ולהבטיח תשואה שאין בארץ".

ובכל זאת, יש לא מעט הצעות להשקעה בארה"ב. מה צריך לחפש? למה לשים לב?
"בשתי מילים: תשואה מובטחת. ובאריכות: זה נכון שיש הרבה הצעות להשקעה אבל לא תמיד יש מאחוריהן הבטחה. ההמלצה שלי היא לחפש את העסקאות שמבטיחות תשואה מובטחת של לא פחות מ-9 אחוז ל-3 שנים מראש. למה? מעבר לרווח הבטוח, רק חברה מנוסה וותיקה יכולה להבטיח לך כמשקיעה צ'קים מראש. כך שאם זו ההצעה, את יכולה להיות בטוחה שעשית צעד נכון"
ספר על סוג הרוכשים. למי זה מתאים?
"חלק גדול מהמשקיעים הם אנשים שחצו את גיל 50, שחסכו במשך השנים ומחפשים השקעת נדל"ן שתניב להם תשואה יפה שהם יכולים לחיות ממנה. סוג אחר של רוכשים הם דווקא אנשים צעירים שרוצים לרכוש נכס, אבל אין להם אפשרות לעשות זאת בארץ. הם קונים בארה"ב ועם שכר הדירה הגבוה שהם מקבלים על הנכס – שוכרים בארץ".
לאנשים אין קושי לרכוש נכס בשלט רחוק?
"זאת נקודה חשובה מאוד. רוכשים ישראלים רבים היום – ואגב, לא צריך ויזה כדי לרכוש נדל"ן אמריקאי – כבר מודעים לכך שאם את קונה נכון מגורם מקצועי ומנוסה, חברת הניהול עושה עבורך את כל העבודה. חשוב להבין בהקשר זה כי שוק השכירות בארה"ב שונה מאוד מזה של הארץ. כדי להשכיר את הנכס, הוא צריך להיות ברמה גבוהה. מהסיבה הזאת, וגם בגלל המרחק שלך מהנכס, חברת ניהול הנכסים היא מפתח משמעותי כי היא למעשה זו שאחראית על הכל".

שימו לב: גם בארה"ב, יש נדל"ן ויש נדל"ן
כאמור, ריחני מסביר שלא כל נכס בארה"ב הוא השקעה נבונה וכדי לא לטעות, צריך לדעת מה לשאול: "לנו כחברה חשוב לבדוק את האזור מהיבטים רבים ויש לנו את הכלים לכך: האם מדובר באזור שיש בו הגירה חיובית? מה הוא שיעור האבטלה? מה רמתה של מערכת החינוך? מהו אחוז הפשיעה? כמו כן נבדוק היכן הנכס ממוקם ביחס למרכז העיר, מהן דרכי הגישה ועוד. אנחנו מתמקדים בשכונות שיש בהם כמה שיותר עוגנים: מרכזי קניות, קניונים, בתי חולים, בתי ספר, אוניברסיטאות, מקומות עבודה ומפעלים נחשבים, בנקים וכו'".
והכלים שיש ברשותכם הם אלה שמאפשרים לכם להבטיח תשואה של 9 אחוז ל-3 שנים מראש?
"בדיוק. אנחנו, למשל, עושים השוואות בין מחיר הנכס המבוקש למחירים של נכסים דומים ובודקים את היסטוריית מחירי השיא של בתים שנמכרו באזור. התהליך נעשה תמיד תוך שיתוף פעולה עם חברה מקומית בעלת ניסיון במדינת היעד".

הבנתי. אפשר לסיים עם המלצה שלך איפה לקנות עכשיו?
"יש הרבה מקומות מוצלחים להשקעה אבל אם אני צריך לבחור אחד מוצלח במיוחד, אז סאות' בנד, שהיא העיר הרביעית בגודלה באינדיאנה. למה שם? כי זו עיר אוניברסיטאית חזקה, שממוקם בה גם אחד מבתי החולים הגדולים והמתקדמים בארה"ב. שני הפקטורים האלה מסבירים את 94 אחוז תפוסת השכירות בה (יותר מת"א ומניו יורק!), כך ששכירות מובטחת כבר מהיום הראשון".
גם אנחנו בדקנו: ואכן, דירוג של המגזין פורבס מצביע על סאות' בנד כעיר השישית הטובה ביותר לתעסוקה בארה"ב, בעוד ש-NBC דירג את העיר במקום הראשון מתוך עשר הערים המומלצות ביותר בארה"ב להשקעות בנדל"ן. נשמע מספיק, לא?
אפשר מספרים?
"בבקשה: בית פרטי, 100 מ"ר בנוי על מגרש שגודלו 576 מ"ר אפשר לרכוש היום במחיר הנע סביב 200,000 ש"ח. צפי ההכנסות משכירות (לאחר הוצאות) 6,428$ לשנה שהם תשואה של 9 אחוז והכי חשוב: את מקבלת הבטחה לתשואה הזו למשך 3 שנים בצ’קים מראש או בערבות בנקאית"/




