מסתבר שיש לא מעט אפיקי השקעה בנדל"ן אמריקאי. אבל מה ההבדלים ומה עדיף?

נכסים מניבים

נכסים מניבים, הם נכסים המאפשרים למשקיעים הכנסה שוטפת לאורך תקופה ארוכה, כאשר עיקר הרווח מבוסס על הכנסה זו. לאחר 3-5 שנים, מוכרים את הנכס כשהוא בתפוסה גבוהה ומייצר תשואה יפה. כך ניתן להרוויח גם מהמכירה עצמה, נוסף על הרווח מהשכירות.

3 קומפלקסים של דיור מוגן, למשל (השקעה שדזרט אינקם שותפה בה) בהיקף עסקה של כ-80 מיליון דולר. "עסקה זו כוללת משקיעים ישראלים רבים שהשקיעו סכומים לא גדולים, המקבלים  הכנסה קבועה לחשבונם כל שלושה חודשים, ללא כל קשר לתפוסה", טוען יפתח. הוא מסביר כי במקרה זה הקומפלקסים מושכרים בשלמותם לחברת אחזקה גדולה והיא זו שמשלמת את השכירות ומנהלת את העסק, דואגת לאכלוס, לעובדים ולתחזוקה. המשקיעים מקבלים את דמי השכירות הקבועה משוכרת גדולה וחזקה, גם אם אחוזי התפוסה יורדים או אם יש לשוכרת הוצאות גבוהות. התשואה מהשכירות ידועה מראש, ובתום תקופה של שנים אחדות ניתן יהיה לממש את הנכס, כלומר למכור אותו ברווח בנוסף לתשואה השוטפת. זהו בונוס יפה, אך גם בלעדיו, התשואה השוטפת מהשכירות, שהיא החלק הבטוח והידוע מראש, עושה את ההשקעה לרווחית ביותר.

עסקאות יזמות

עסקאות יזמות לעומת זאת, הינן קצרות יותר בזמן ומחייבות פעולות מורכבות מרכישה והחזקה לזמן ארוך. לדוגמה, רכישת קרקע לבנייה באזור בעל פוטנציאל רווח הולם ובנייה של בתים פרטיים שיימכרו למשפחות אמריקאיות. סוג אחר של עסקת יזמות הוא קניית נכס קיים והגדלתו: כמו בניין משרדים בן 2 קומות והפיכתו לבניין בן 4 קומות.

אלו עסקאות שנעשות לטווח קצר יחסית ובאופן טבעי מתאימות יותר למשקיעים שאינם זקוקים להכנסה שוטפת לאורך חיי ההשקעה. בתקופת הבניה והפיתוח כולה (בין שנה וחצי לשנתיים בד"כ) אין המשקיעים מקבלים הכנסות כלשהן ואולם בסופה הם נהנים לרוב מרווח גדול יותר. יתרון נוסף הוא שהצלחת העסקה לא תלויה בגורמים חיצוניים כמו עליות מחירים של שוק הנדל"ן. עבודות הבנייה וההשבחה הן אלה שמייצרות רווח יזמי, גם כאשר השוק לא עולה בכלל.

לאחרונה, למשל, הסתיים פרויקט בעיר שרלוט שבצפון קרוליינה במסגרתו נרכשו ע"י דזרט אינקם הישראלית מגרשים בשכונות מבוקשות, ובאמצעות הלוואת בנייה נבנו 6 בתים בסטנדרט גבוה במיוחד. 16 חודשים ארך הפרויקט, ובסופו נמכרו הבתים כולם למשפחות אמריקאיות במחירים גבוהים מהמתוכנן.

ואכן, מבדיקה שלנו עולה כי עסקאות יזמות נעשות בד"כ באמצעות שותפות משקיעים, ואלה נהנים מהיתרון שיש לקבוצה גדולה: יותר כסף, קרקע במיקום משובח ואנשי המקצוע הטובים ביותר שמובילים לתוצאות הטובות ביותר.

או במשפט: גם משקיע קטן יחסית (50 אלף דולר) יכול לשחק במגרש של הגדולים.

"בפרויקט אחר", מעיד יפתח, "המיועד אף הוא למי שמחפש עסקה מהירה ורווחית, רכשנו אדמה ריקה אותה אנחנו מפתחים, כולל כבישים ותשתיות. קיבלנו כבר פנייה מקבלנים גדולים שמעוניינים לרכוש מאיתנו מגרשים בשכונה החדשה, וייתכן שנחליט לבנות בתים ולמכור בעצמנו, או לשלב בין שתי האפשרויות. התהליך כולו, החל מהרכישה, דרך שינוי הייעוד וחלוקת הקרקע למגרשים נפרדים, כולל עבודות הפיתוח – אורך בסך הכל 18 חודשים. בישראל, זה היה לוקח 10 שנים."

ולסיכום: כן, שוק הנדל"ן האמריקאי בהחלט אטרקטיבי למשקיע הישראלי. אבל איזו השקעה והיכן? את זה שווה לבדוק היטב ולא ללכת שולל אחר הבטחות שווא.