כל כך הרבה כבר נאמר על השקעות נדל"ן בארה"ב שהתלבטנו אם יש עוד מה להוסיף. אבל אחרי הפגישה הזו, עם עו"ד גיא יפתח, הבנו שבהחלט יש – ואפילו הרבה – צריך פשוט לשמוע את האנשים הנכונים. מוזמנים לשפוט בעצמכם.
בוא נתחיל ככה: למה בכלל ישראלים משקיעים בארה"ב? מה חסר לנו פה?
"מדובר בכלכלה החזקה בעולם והאפשרויות בה הן אינסופיות וזו הסיבה הראשונה. בנוסף – וגם זה סוד ידוע – התשואות משכירות בישראל נמוכות מאוד ועליות המחירים כבר הגיעו למיצוי. בארה"ב, לעומת זאת, ניתן להגיע לתשואות גבוהות בעקביות ובסיכון נמוך יחסית. גם במקומות בהם השוק כבר לא זול, ניתן להשביח נכסים קיימים ולבנות חדשים בכדי להגיע לרווח יזמי ללא תלות בעליות מחירים.
"למרבה הצער, הנדל"ן בארץ מסובך ואיטי להחריד. הוצאת היתר בניה למשל יכולה לקחת שנים, לעומת כמה שבועות בארה"ב. המסים מכבידים על משקיעי הנדל"ן בארץ, בעוד שבארה"ב אין מס רכישה בכלל ויש הקלות רבות במיסוי הרווחים – כל ההבדלים האלה הופכים את ההשקעה בארה"ב לאטרקטיבית".
במהלך הפגישה שלנו, שנערכת במשרדי חברת Desert Income, אני מקבלת את התמונה במלואה: זה לא רק זה, אלא גם האינטרנט שהפך את העולם כולו לשקוף. בלחיצת כפתור ניתן לראות נתונים מקיפים על כל אזור בארה"ב לרבות מחירי הנכסים בו, הדמוגרפיה, דירוג בתי ספר ומרחק מאזורי תעסוקה, בילוי וקניות.
המרחק – שהיווה עד לפני 10 שנים מכשול רציני – אינו פקטור יותר: "ואנחנו מרגישים את זה היטב משנה לשנה יותר ויותר. האינטרנט 'שיטח' את העולם ואנשים מרגישים הרבה יותר נוח לבצע השקעות בנכסים שנמצאים אלפי ק"מ מהם".
דזרט אינקם, כאן המקום להגיד, פעילה בשוק משנת 2010. יפתח, עו"ד בהכשרתו ומשקיע פעיל בארה"ב בעצמו כבר קרוב לעשר שנים, החל – לאחר התרסקות מחירי הנדל"ן בארה"ב – לרכוש נכסים במחירי רצפה ולהשכירם. "עם ההצלחה התפתחנו לכל תחומי הנדל"ן – שיפוץ והשבחה, נכסים מניבים, בנייה חדשה, פיתוח קרקעות ועוד. ביצענו השקעות בעשרות מיליוני דולרים ומכרנו מאות נכסים ב-8 מדינות שונות בארה"ב ועוד היד עוד נטויה".
בכל זאת, יש המון הצעות השקעה בארה"ב. איך אתה מייעץ ללקוחות שלך לבחור?
"הסוד הוא להקשיב, להבין את הצרכים ולעזור למשקיע לבחור מבין האפשרויות הרבות את מה שמתאים לו. יש משקיעים שרוצים הכנסה שוטפת ויש כאלה שחשובה להם תשואה, גם אם רק בסוף העסקה. יש מי שמעדיפים השקעות לטווח קצר (1-3 שנים) ויש שמעדיפים דווקא להשקיע ולשכוח. אחרי שמנתחים את המטרות הבחירה בהשקעה מתאימה הופכת לתהליך הרבה יותר פשוט וקל".
וכמשקיע – אילו כלים יש לי כדי לדעת שזו השקעה טובה?
"בהשקעה טובה צריכה להיות חלוקת רווחים שמגנה על המשקיעים. קודם כל הכסף הולך למשקיע עד שחוזר אליו סכום ההשקעה כולו, בתוספת תשואה מועדפת שגדלה אם הפרויקט מתארך, ורק אחרי כן מתחילה החברה היזמית להרוויח.
ההצעה שלי למשקיעים היא לבצע כמה תסריטים ולשאול את עצמם: מה יקרה לתשואה שלי אם מחירי הנכסים ירדו? אם הפרויקט יתעכב? אם תהיה חריגה בהוצאות? משקיע שמבין את מבנה העסקה ואת הסיכונים שבה, יידע להעריך את כדאיותה".
כמספר ההצעות כך גם מספר החברות שמציעות אותן.. איך בוחרים? ממה להיזהר?
"ראשית, אני מאמין שחשוב להשקיע אך ורק עם אנשים בעלי ניסיון ומוניטין מעולה. כשיצאתי לדרך השקעתי מכספי משפחתי, ולא העזתי להתגלח על זקנם של אחרים. אבי, עו"ד דוד יפתח, השביע אותי שלעולם לא אפגע במוניטין שבנה במשך יותר מ-40 שנה, וההבטחה הזו מחלחלת לכל העובדים והשותפים שלנו – המשקיעים הם מעל הכל, ושמירה עליהם הוא ערך עליון.
"קרה שטעיתי בשיקול דעת בעסקת שיפוץ ומכירה, והנכס נותר תקוע. במקרה הזה, לא הייתי מוכן שהמשקיעים שלי יפסידו בגלל טעות שלי ולכן קניתי את חלקם בהשקעה ונשארתי להתמודד לבדי עם העסקה הבעייתית. זה אמנם מקרה נדיר, אבל קרה – וידענו לטפל בו.
"מעבר לזה הייתי נזהר מאד מעסקאות שיש בהן תשואה מובטחת. אף חברה לא עובדת לשם שמים ולכן חייב להיות כאן קטץ' – מאיפה יגיע הכסף הזה אם העסקה לא תלך לפי התכנית? ככל הנראה שהמשקיע משלם מחיר גבוה מדי בהתחלה, והרווח המוגזם הזה מאפשר לחברה לשלם למשקיע. המשקיע משלם לעצמו ומרגיש שעשה עסק טוב, והצרות מתגלות כאשר רוצים למכור ומגלים שאין סיכוי לקבל אפילו את קרן ההשקעה בחזרה, ובוודאי שלא להרוויח".
מי קהל הלקוחות שלכם? למי מתאים להשקיע אתכם ולמי פחות?
"קהל המשקיעים שלנו הוא רחב מאד, וכולל אנשים בגילאי 30-80. המשותף לכולם, כנראה, הוא הון עצמי פנוי של 200,000 אלף ₪ לפחות, שנמאס להם לתת למנהלי ההשקעות בבנק להמר עם הכסף שלהם בבורסה ושהבינו שנדל"ן בארץ הוא כבר לא אפיק רווחי כמו פעם.
"היום אנו משרתים מאות משקיעים מרוצים שהולכים איתנו כבר הרבה שנים. יש נתון אחד שאני גאה בו במיוחד: ב -2017, 91 אחוז מהכסף ששחררנו למשקיעים בעקבות פרויקטים שהסתיימו, חזר אלינו בחזרה להשקעות חדשות. הנתון הזה מעיד על שביעות רצון גבוהה מאוד מצד המשקיעים שלנו. ההצלחה שלהם היא ההצלחה שלנו והשאיפה שלנו היא לייצר מערכות יחסים מצוינות שיניבו רווחים לכל הצדדים לשנים רבות".
לסיום, שתף בסיפור הצלחה מעניין..
"השנה סיימנו פרויקט בעיר שרלוט שבצפון קרוליינה, במסגרתו רכשנו מגרשים בשכונות מבוקשות, נטלנו הלוואת בנייה ובנינו 6 בתים מפוארים. היום, לאחר 16 חודשים (!) מכרנו את כל הבתים במחירים גבוהים יותר מהמתוכנן. המשקיעים קיבלו הקרן והרווחים, הקבלן את הרווח שלו ודזרט אינקם את שלה. משפחות אמריקאיות גרות בבתים שמשקיעים מישראל בנו עבורם – מדליק לא?".
האמת שבהחלט מדליק. אותנו לפחות. ונכון שלמדתם משהו חדש? מקווים שכך בכל מקרה.
איך קובעים מחיר ריאלי של נכס בתל אביב? אחרי יום בסוכנות תיווך יש לנו תשובות גם לזה
7 דברים שרצוי לדעת על המהלך שצפוי להקפיץ את מחזורי המסחר בבורסה בתל אביב
איך הצליחו שני משקיעים ישראלים להשקיע בנדל"ן אמריקאי, ולקבל תשואות דו ספרתיות מבלי להבין דבר בתחום
מסתבר שיש לא מעט אפיקי השקעה בנדל"ן אמריקאי. אבל מה ההבדלים ומה עדיף?
המהלך שצפוי להקפיץ את מחזורי המסחר בבורסה בתל אביב ויאפשר לכל סוחר להנות מהיתרונות של סוחר מוסדי